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新房二手房轮动效应显现 二手房降温“反作用”新房市场

来源:未知 作者:admin 时间:2019-08-16 02:52 文字大小: 【大】 【中】 【小】 点击:
核心提示:北京近日迎来高温酷暑天气,与此相反,已拉开序幕的下半年楼市未出现炙烤,甚至在新房、二手房的轮动效应下,还将出现进一步降温。 这种轮动效应就体现在,首先是限竞房分流二手房,然后是二手房的流通性下降会反制新房成交。整体看来,形成了新房、二手房成

  北京近日迎来高温酷暑天气,与此相反,已拉开序幕的下半年楼市未出现“炙烤”,甚至在新房、二手房的“轮动效应”下,还将出现进一步降温。

  这种“轮动效应”就体现在,首先是限竞房分流二手房,然后是二手房的流通性下降会反制新房成交。整体看来,形成了新房、二手房成交总量近期走低的局面。

  一直以来,新房和二手房市场之间的关系非常微妙,不是单纯的正向关系,也不是简单的此消彼长。今年以来,二者之间“互推”与“互斥”的关系就反映在了北京市场中。

  上半年,限竞房供应相比此前成倍增加,尤其是具有高品质、户型较佳的房源现身市场,在出售价格被控制在一定水平的情况下,限竞房市场迎来“大丰收”。

  此种状况明显分流了二手房市场。数据显示,2019年上半年,北京新建住宅市场成交1.63万套,成交金额达到了1227.22亿元,成交均价为54809元/平方米。不论是成交量还是成交价,均创3年来同期的最高值。

  限竞房作为北京楼市供应的主力,自然也是楼市成交的主流。从上半年成交数据看,限竞房共成交了9283套,约占新建住宅成交的57%;成交金额478亿元,约占新建住宅成交的39%。

  受此影响二手市场迎来新低。据北京中原数据统计,上半年北京二手住宅共成交72603套,成交面积636.36万平米,可以说是从2015年至今的5年时间里,二手房市场上半年成交量的最低点。

  “从开始攒购房资格那天起,就想着买一套二手房。一是由于新房大多建在远郊区,上下班通勤不方便;一是由于新房大多户型较大。而二手房可以考虑更接近城区的位置,并且有一些小户型的选择,在教育、商业等生活配套上,也比较齐全。”市民齐先生说,这是他之前的想法,不过他最近出手买了一套限竞房。

  让齐先生改变想法的是,限竞房中有大量90平方米以下的小户型,而且价格与周边二手房相比具有优势。尤其是今年限竞房供应量增多,不乏一些临近轨道交通的优质项目,让一些原本买二手房的购房人转向新房。

  越来越多的购房者涌入新房市场,让二手房成交下降的同时,二手房也在反作用着新房市场。

  合硕机构首席分析师郭毅表示,当前二手房降温比较明显,新房又有赖于客户“卖旧买新”腾挪资金与资格,二手房的转化流通功能减弱,旧房卖不掉,或卖不到购房者的心理预期价格,就会对下一步的新房置业形成不利的影响。随着二手市场的成交下滑,下半年新房市场的销量也可能会停止上涨,并逐步有所下行。

  公开数据也佐证了这一观点,今年3月楼市小阳春过后,北京新房、二手房的成交数据纷纷出现下滑,成交总量自然也是下降趋势。在成交高峰的3、4月份,新房、二手房成交总量在1.9万套左右,5月约为1.8万套,6月下滑到约1.7万套。

  对于新房与二手房互相作用,贝壳研究院早有研究。“房地产行业的全流通时代已经到来,新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强,它们之间不再孤立分割,而是互生互联的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了市场运行的总体效果。”2018年底贝壳研究院发布的年度报告显示。

  举例来说,新房产品线的丰富程度有助于降低房价。贝壳研究院认为,如果新房市场的供给结构合理,产品线丰富,给年轻人的选择更多,大富翁论坛第一次购房的年轻人可以更多地选择新房满足首次置业需求,从而使得交易乘数更低。反之,如果新房市场不能为首次置业的年轻人提供适合的产品时,他们不得不选择总价低的二手房,这会导致二手房过度承压,也使得交易乘数过大,房价短期内容易快速上涨。

  戴维斯研究结果显示,2019年二季度,商品住宅销售市场较2018年同期有明显反弹,其中一手普通住宅市场继续保持稳定的供应量,新增面积达125.75万平方米,同比上涨18.3%;一手普通住宅成交面积为197.96万平方米,同比上升110%。全市商品住宅供应结构合理有序,已形成了包括共有产权住房、限竞房、纯商品住房在内的多元化供应体系,有效保障购房者不同层面的购房需求。

  展望2019年下半年的市场走势,市场整体仍然面临诸多挑战与压力。住宅市场方面,上半年流动性释放下的开发商融资及购房者意愿都有显著改善,但是如若下半年住宅市场出现房价反弹的情况,预计监管者将会采取进一步的措施抑制过热的市场,近期对于房地产信托的监管和约束即是例证。

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